Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем.

Уважаемые предприниматели, учитывая, что к Уполномоченному много обращений по вопросам одностороннего расторжения договоров, предлагаю вам ознакомиться с нижеследующими разъяснениями.

Что важно знать при одностороннем расторжении договоров?
Срок договора аренды.

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЁН НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЁН НА КОНКРЕТНЫЙ СРОК.
Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, арендодателю стоит придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.

Шаг 2. Проверка условий договора аренды
Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.

Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: «Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.

Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: «Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.

Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке
Расторгнуть договор в судебном порядке.

18.11.2015